Das Anwesen in Lozina
Erstbezug: 2003
Wohnfläche: 128,5 m² auf drei Ebenen
Energieausweis: Klasse E (132,8 kWh/m²a), gültig bis 2036
Das Haus wurde 2003 erstmals bezogen und in den letzten vier Jahren von Grund auf renoviert. Als wir dieses Haus als Zweitbesitzer übernommen haben, war es solide gebaut — hochwertige Dachziegel, hochwertiger Putz innen und außen, gute Böden, echte Holzfenster statt Kunststofffenster. Die Substanz stimmte. Vieles haben wir restauriert oder neu gemacht.
Vier Jahre Arbeit, jede Entscheidung selbst getroffen und umgesetzt. Ich bin Bauingenieur mit eigener Werkstatt — es gab weder einen Handwerker, auf den wir warten mussten, noch einen Kompromiss, den wir eingehen mussten.
Heute steht hier ein Haus, das man betreten und bewohnen kann. Ohne Renovierungsliste. Ohne Kostenvoranschläge. Ohne die zwei bis vier Jahre, die eine Sanierung in dieser Größenordnung normalerweise verschlingt.
Alle Einbaumöbel aus solidem Holz bleiben im Haus. Die Einbauküche mit Induktionskochfeld ist neu. Die Beleuchtung ist durchgehend LED. Die Holzoberflächen sind unbehandelt — kein Kunstharzlack, keine Spanplatten hinter den Verkleidungen. Und das Wichtigste, kein Schimmel hinter Möbeln oder in versteckten Ecken!
Man merkt das sofort. Der Körper reagiert auf eine natürliche Umgebung entspannt und es fühlt sich leicht an.
Das Haus
MITTELGESCHOSS
Windfang (0.90 x 1.75 m) mit zwei Türen und großem Fenster. Schwere Haustüre mit Hundeklappe. Hausgang (1.05 x 4.40 m).
Raum 1 (3.60 x 2.53 m): Küche, Einbauküche, massive Holzschränke, Induktionskochfeld, Einbaubackofen, viel Platz für Küchengeräte.
Raum 2 (3.68 × 4.40 m): Wohnzimmer mit Balkonzugang, zentraler Holzofen (heizt indirekt das Obergeschoss mit), sehr gut erhaltener hochwertiger Laminatboden in Holzoptik, Wände mit Strukturputz.
Raum 3 (1.63 x 2.53 m): Badezimmer, gefliest, mit Elektroboiler, der auch für das heiße Wasser im Untergeschoss verantwortlich ist.
UNTERGESCHOSS
Separater breiter Eingang auf gleicher Ebene wie der Carport.
Raum 1 (2.60 x 4.83m): Gästezimmer mit Waschbecken, Omas Holzofen (als Notreserve zum Kochen oder Heizen), Internetkabelanschluss.
Raum 2 (4,83 × 2,56 m): Vollwertige Küche mit viel Stauraum und viel Platz. Der Ofen wird mit Gas oder Strom betrieben.
Raum 3 (3.35 x 2.62 m): Waschmaschine und Trockner, Kühlschrank und Gefrierschrank, Solarbatterien, Stauraum.
Raum 4 (2.00 x 2.62 m):Vorratsraum, immer kühl auch im Sommer.
OBERGESCHOSS
Aufgang durch eine Treppe vom Mittelgeschoss, und ein zweiter Eingang durch eine Aussentreppe. Die Aussentreppe führt zu einem kleinen überdachten Balkon und von dort in den oberen Stock. Das obere Stockwerk ist offen gehalten und umfasst einen Schlafbereich mit einem begehbaren, grosszügigen Kleiderbereich sowie einen offenen Bereich mit zwei Massivholz-Einbauschränken über die gesamte Länge.
Sehr gut erhaltener hochwertiger Laminatboden in Holzoptik. Decke mit 20 cm Wärmedämmung und Rigipsplatten ausgekleidet. Hier steht auch ein kleiner Holzofen, der jedoch nur spärlich genutzt wird, da der Hauptofen eine gewisse Grundtemperatur aufrechterhält.
Begehbarer Kleiderbereich: 2.30 x 2.20 m
Schlafbereich: 2.90 x 3.30 m
Offener Bereich: 5.60 x 4.00 m
Das Land umfasst insgesamt 4 ha, 50% Wiesen und 50% Mischwald. Es ist ein hügeliges Gelände, typisch für das Weingebiet Haloze. Die Wiesen werden im Moment nur für Spaziergänge genutzt, aber für einen ambitionierten Homesteader ergeben sich Möglichkeiten für Schafe, Ziegen oder Rehe. Am tiefsten Punkt liegt eine natürliche Quelle mit einem Tümpel. Den nutzen die Wildschweine für ein Schlammbad, nachdem sie sich an den wilden Birnen sattgefressen haben. Bei einem Rundgang begleitet einen ein Bach, der auf 400 Metern die Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück bildet.
Zwei Hektar eigener Wald laden ebenfalls zum Spaziergang auf wunderschönen Pfaden ein. Diese Pfade dienen gleichzeitig als Adern, um das Holz abzutransportieren. Der Wald ist gemischt bewachsen mit Buchen, Kiefern, Linden, Kastanien, Birken und Eichen — darunter über 100 ausgewachsene, bislang ungeschlagene Buchen. Wir haben bislang keinen einzigen gesunden Baum gefällt und trotzdem war jedes Jahr genug Holz vorhanden, um das Haus komplett zu heizen — aus Totholz, Windwurf und natürlicher Durchforstung. Ohne zusätzliche Kosten, ohne Abhängigkeiten.
Über 150 Obstbäume — Pfirsiche, Äpfel, Pflaumen, Walnüsse, Feigen, Kirschen. Dazu Weinreben, die uns wochenlang mit herrlichen Trauben versorgen. Im September ist dann Weinlese — rund 70 Liter Wein pro Jahr.
Das Land
SICHERHEIT
Slowenien gilt allgemein als sehr sicheres Land. Die Haloze-Hügel liegen zudem weit genug von größeren Städten entfernt, um von urbanen Problemen unberührt zu bleiben. Viele Nachbarn schließen ihre Türen nicht ab, wenn sie im Feld oder Wald arbeiten.
NATURA 2000
Das Grundstück liegt in einem Natura-2000-Schutzgebiet. Keine Industrie kann hier je gebaut werden — die Landschaft bleibt geschützt. Für die Pflege von 2.000 m² gibt es eine jährliche Förderung von 500 Euro.
BAUBIOLOGY
Zusätzlich habe ich das Grundstück auf geologische Untergrundstörungen und Wassermagnetismus untersucht — beide Faktoren können manche Menschen stark belasten. Bei einer Messung nach der Bovis-Skala, einer in der Geobiologie gebräuchlichen Methode, wurde für das Haus ein Wert von 6.200 Energieeinheiten ermittelt. Zusammengefasst: ein Umfeld für Heilung und Stille.
GESUNDHEIT
In der Artikel-Sektion sind bereits einige Themen wie elektromagnetische Strahlung, Chemikalien und Luftqualität im Haushalt angesprochen worden. Hier geht es um das Energetische, auch bekannt als Feng Shui. Die energetischen Aspekte spielten eine große Rolle bereits bei der Wahl des Standortes. Das Haus liegt auf einem Hügel, umgeben von bewaldeten Hügeln. Dass hier eine außergewöhnlich gesunde Luft vorhanden ist, dürfte klar sein — und natürlich auch keine Lärmbelastung. Für jemanden, der die Hintergrundgeräusche einer Stadt gewohnt ist, ist kaum zu fassen, wie es sich anfühlt, nur Vögel und den Wind zu hören.
Unabhängigkeit
Es gibt einen Unterschied zwischen einem Haus, das an Systeme angeschlossen ist, und einem Haus, das selbst ein System ist. Dieses hier gehört zur zweiten Art.
Im letzten Winter fiel in der Region drei Tage lang der Strom aus. Die Nachbarn im Tal saßen im Dunkeln. Bei uns liefen beide Kühlschränke, der Gefrierschrank, das gesamte Computersystem, das Internet und wichtige Beleuchtung durch — ohne Unterbrechung. Unser 100% netzunabhängiges Solarsystem mit 10-kW-Batteriespeicher hat das vollständig abgefangen. An solchen Tagen ist auch das Kochen kein Problem, entweder mit Gas im Untergeschoss, mit dem Elektroherd, der in das Solaranlagensystem eingesteckt werden kann, oder auf Omas alten Holzofen. Im Notfall gibt es hier immer eine Lösung.
Das Solarsystem ist nicht nur ein Notfallsystem, sondern auch ein netzunabhängiges internes Stromnetz auf allen 3 Ebenen des Hauses. Je nachdem, wie viele Sonnentage wir haben, können bis zu 70 % der Stromkosten eingespart werden. Im Sommer 2026 belief sich unsere Stromrechnung auf nur 35 EUR.
Der Energieausweis weist die Klasse E aus. Das ist typisch für ein Haus dieses Baujahrs ohne Fassadendämmung. Im Alltag zählt etwas anderes: Geheizt wird mit 6 bis 8 Raummetern Holz pro Jahr aus dem eigenen Wald. Geheizt wird ausschließlich mit Holz aus dem eigenen Wald — drei Öfen, einer pro Ebene, der zentrale Ofen im Mittelgeschoss trägt die Grundlast und wärmt indirekt auch das Obergeschoss mit. Wir haben uns bewusst gegen ein Radiatorsystem entschieden. Ein Holzofen strahlt Infrarotwärme ab — eine andere, tiefere Wärmequalität, als ein wasserbasiertes Heizsystem je liefern kann. Das ist keine Meinung, das ist Physik. Keine trockene Haut und keine Müdigkeit an kalten Wintertagen.
Was das Anwesen produziert
Die meisten Immobilien kosten nur. Diese hier erwirtschaftet etwas. Wir haben das Anwesen während der Corona-Pandemie erworben — mit der Idee, so weit wie möglich unabhängig und gesund zu leben. Unser Plan war, von zu Hause aus hauptberuflich als Digital Nomaden zu arbeiten, dabei die Renovierung anzupacken und das Land zu bewirtschaften. Auch zukünftige Lockdowns sollten uns nicht mehr einschränken, da wir unsere eigenen Wanderpfade haben. Der vielleicht wichtigste Aspekt war die Gesundheit — die Corona-Ungewissheit hat unsere Lebensplanung stark geprägt. Es fühlte sich einfach richtig an, als Selbstversorger zu denken und die Natur als Nachbarn zu haben.
Um es klar zu benennen: Wir sind kein Bauernhof, das war auch nie das Ziel. Aber wir leben wie auf einem Homestead, und auch wenn wir weit davon entfernt sind, vom Land zu leben, generiert unsere Teilzeitarbeit im Garten und bei den Hühnern ein nettes Zubrot. Die unten genannten Zahlen sind theoretisch — sie stammen nicht aus Verkäufen, sondern haben unseren Eigenbedarf in einigen Bereichen vollständig gedeckt. Mit mehr Zeit und Lust lässt sich diese Zahl leicht verbessern.
Hier einige Beispiele, nur als Anregung gedacht: Von April bis September kaufen wir kaum Gemüse und auf jeden Fall keine Früchte — und nutzen dabei nicht einmal die Hälfte dessen, was der Garten und der Obstgarten hergeben. Unsere 20 Hühner legen rund 300 Eier pro Monat — mehr, als wir selbst brauchen. Der Wald liefert jährlich genug Brennholz für den Eigenverbrauch (im Durchschnitt 8–10 Kubikmeter) — der Marktwert inklusive Lieferung durch unseren Nachbarn beträgt 100 Euro pro Kubikmeter, die wir dadurch sparen. Dazu 60 Flaschen leckeren Rotwein, 20 Kilogramm Walnüsse, 15 Liter Zwetschgenschnaps und rund 25 Gläser Marmelade im Jahr. Unser mit Solarstrom destilliertes Trinkwasser ersetzt vollständig gekauftes Flaschenwasser.
Tabelle
Passive Einnahmen
Das sind über 6.000 Euro im Jahr — erwirtschaftet, ohne dass es sich wie Arbeit anfühlt. Ein engagierter Homesteader, der das Grünland zusätzlich für Schafe, Ziegen oder Rehe nutzt, den Gartenbereich erweitert oder sich mehr Zeit für die Vorratshaltung nimmt, kann diesen Betrag wahrscheinlich verdoppeln.
Wie gesagt, das sind unsere Zahlen — mit Teilzeit und ohne großen Fokus erzielt, da wir nicht von diesen Einnahmen abhängig sind. Es war eher der gesundheitliche Aspekt, der uns motiviert hat, und der dabei einiges an Geld gespart hat.
Laufende Kosten
Die meisten Besucher fragen irgendwann: Was kostet euch dieses Haus mit Land eigentlich im Monat? Die Antwort überrascht fast jeden.
Fangen wir mit dem Heizen, da dieses Thema aktuell sehr kontrovers diskutiert wird — zum einen wegen der hohen Kosten, zum anderen wegen der Knappheit der Ressourcen, wie Gas zum Beispiel. In unserem Fall sieht es ganz einfach aus: das Holz aus dem eigenen Wald ist frei und immer verfügbar. Bislang haben wir keinen einzigen gesunden Baum fällen müssen.
Beim Thema Strom gibt es dann auch einige Überraschungen. In Slowenien kostet der Strom rund 24,2 ct/kWh — das ist 45 % günstiger als in Deutschland (2025). Bei uns kommen dann auch die Ersparnisse des Solarsystems hinzu, was im Sommer unsere Stromrechnung auf 37 Euro drückt und im Winter auf 85 Euro. Der Unterschied macht Sinn, da im Winter die Sonne weniger scheint und der Warmwasserboiler im Bad stärker ausgelastet ist.
Grundsteuer und Gebühren liegen auf einem Niveau, das man aus Österreich oder Deutschland nicht kennt. Wir zahlen für Haus und Land zusammen keine 40 Euro im Jahr — in Österreich liegt eine vergleichbare Immobilie bei rund 200 bis 290 Euro, in Deutschland oft deutlich darüber.
Übrig bleibt eine Summe, die die meisten für ein Haus dieser Größe für unrealistisch halten — bis sie die Abrechnungen selbst sehen.
Zum Vergleich: eine vergleichbare Immobilie in der Steiermark oder in Bayern verursacht allein an laufenden Kosten oft das Zehnfache — bevor überhaupt Lebensmittel eingekauft sind. Stellt man dem die Erträge aus der vorigen Sektion gegenüber — über 6.000 Euro im Jahr — wird klar: Das Anwesen kostet im Betrieb nicht nur nichts. Es erwirtschaftet einen Überschuss von rund 4.500 Euro jährlich, ganz ohne dass sich das wie Arbeit anfühlt.</p>
Lage und Anbindung
Ländliche Lage bedeutet für viele die Sorge, weit weg von allem zu sein — insbesondere von einem Krankenhaus und von Einkaufsmöglichkeiten.
Das nächste Dorf ist Podlehnik, etwa 9 km entfernt. Dort gibt es einen SPAR-Laden, einen Zahnarzt, einen Hausarzt und eine Schule. Die nächste Kleinstadt ist Ptuj, die über die Autobahn in etwa 24 Minuten erreichbar ist. Ptuj hat dann alles, was man benötigt, inklusive eines sehr guten Krankenhauses. Nach Maribor sind es rund 35 Minuten, nach Graz etwa 90 Minuten. Um die wunderschöne kroatische Küste zu erreichen, sind es nur 3 Stunden.
Noch etwas Kurioses: Da einige Ältere auf dem Land kein Auto besitzen, kommt zweimal pro Woche ein Verkaufswagen vorbei, bei dem man alles Notwendige zu einem guten Preis direkt vor der Haustür kaufen kann. Und direkt in der Nachbarschaft verkaufen Bauern Eier, Bio-Hühner und -Enten sowie allerlei Gemüse frisch aus dem eigenen Garten.
Die Straße zum Grundstück ist durchgehend asphaltiert und öffentlich — keine private Zufahrt, sondern eine echte Durchgangsstraße, die auch am Wochenende von Ausflüglern genutzt wird. Post, DHL, GLS, Schulbus und Müllabfuhr fahren regelmäßig bis vor die Haustür.
Internet ist heute selbstverständlich, auch hier: gutes A1-Mobilfunknetz, und ab 2026/27 zusätzlich Glasfaseranschluss. Wer im Homeoffice arbeitet, hat damit alles, was es braucht — ohne die Kompromisse, die man oft mit ländlicher Lage verbindet.
Der nächste Nachbar wohnt 100 Meter entfernt, der übernächste 500 Meter. Nah genug, um nicht allein zu sein. Weit genug, um seine Ruhe zu haben.
Ruhig genug für echte Erholung, nah genug für den Alltag.
Wiederbeschaffungswert
Der faire Vergleich ist nicht der Neubau. Ein Neubau bedeutet Bauverzögerungen, Kostenexplosionen und meistens drei bis vier Jahre, in denen man selbst nicht weiß, wo man eigentlich wohnt. Der Vorteil eines Neubaus ist natürlich, dass man von Beginn bis zum Schluss alles individuell aussuchen und gestalten kann.
Der wirklich faire Vergleich ist ein anderer: ein bestehendes Haus in ähnlicher Lage, Größe und Infrastruktur. Jedoch werden diese Häuser in der Regel 'bewohnbar oder teilmöbliert' angeboten, was in der Praxis bedeutet: unrenoviert, voll mit alten Möbeln und Gerümpel, wie es in unserem Fall gewesen ist. Genau solche Häuser sind günstiger im Kaufpreis. Was in dem günstigeren Preis nicht steckt, ist das, was danach kommt: zwei bis vier Jahre Renovierung, oft länger, während man gleichzeitig irgendwo wohnen, arbeiten und sein Leben weiterführen muss. Bei uns hat genau das vier Jahre gedauert — bis Qualität, Funktionalität und Ästhetik so waren, wie wir es wollten.
Die folgende Aufstellung zeigt, was die einzelnen Elemente des Anwesens in diesem fertigen, bezugsfertigen Zustand heute wert sind — nicht als Neubau, sondern als das, was man bekommen würde, hätte man selbst diese vier Jahre investiert.
Was in keiner Kalkulation dieser Art auftaucht, ist alles rundherum: das Organisieren und Koordinieren jedes einzelnen Gewerkes, das Warten auf Handwerker, die nie zum vereinbarten Termin kommen, die Fahrten zu Baumärkten und Fachhändlern quer durchs Land, um das richtige Material zu finden.
Was ein vergleichbares Haus in ähnlicher Qualität heute
wirklich kostet — inklusive dem, was man selten mitrechnet.
Preis
Im Preis enthalten: das komplette Haus mit allen Einbaumöbeln, die Einbauküche, das gesamte Grundstück mit Wald, Grünland und Obstgarten, alle Nebengebäude, der Zaun, das Solarsystem — alles, was auf dieser Seite beschrieben ist. Keine versteckten Extras, keine Nachverhandlung über das, was "dazugehört".
Der Preis ist mit Bedacht gesetzt, nicht als Verhandlungseröffnung mit viel Luft nach oben. Wer heute unterschreibt, zieht ein — nicht in zwei oder vier Jahren, wenn eine vergleichbare Sanierung endlich fertig wäre.
290.000 Euro.
Provisionsfrei. Du sprichst direkt mit dem Eigentümer, auf Deutsch oder Englisch. Die rechtliche Abwicklung übernehmen ein Anwalt und ein Notar, die Zahlung läuft über ein Treuhandkonto.
Kontakt:
kontakt@ecosanctuaryliving.com